意外と身近なマンション経営
【生活費の補填】【老後の安定収入の確保】【自分が住むまでは賃貸】マンション経営を始めるオーナー様の考え方は様々です。
現金で購入する方もいらっしゃいますが、少しの自己資金＋ローン、という内容で運営される方が大多数です。家賃収入以上の必要経費の見込みがあれば、税制上の赤字は給与所得と相殺という形になり、税金が還付される可能性も期待できます。
【投資】と難しく考える前に、まずは試算されてはいかがでしょう。
不動産収支・不動産所得
手元に残るのは不動産収支【収入－支出】となり、マンション経営による支出には、管理経費・修繕維持費・保険料・固定資産税などがあり、所得税・住民税は【総所得（不動産所得＋給与所得等）×税率】で求めます。不動産所得は【家賃収入等－経費】で計算します。
ここでいう「経費」とは、上記の支出のうち借入金返済の元本部分は含まれませんが「減価償却費」という帳簿上の費用計上が認められています。
経費や減価償却費が多くなるほど不動産所得が抑えられ、税金が安くなる…税金が低くなればその分だけ支出を抑える事ができ、手元に残るお金が増えるという仕組みです。
マンション経営の利回りとは？
【投資】という言葉の通りマンション経営とはビジネスです。投資価値を事前に試算し、収支の計画を立てることも必要です。
一般的に【表面利回り（＝単純年利回り）】投資額に対して年間収入がどれくらいかを判断するもので、【表面利回り＝年間家賃収入÷取得価格】で求められます。
その他に経費を考慮した利回りの計算方法として【（年間家賃収入－経費）÷取得価格】で求めるものもあります。収支計算を行う事・利回りは同条件でいくつか比較すること等、ひとつの指標で判断するのではなく、総合的な判断が必要です。
マンション経営のリスクを知ろう!
マンション経営では長期安定収入が見込める反面、リスクも存在するという点を理解しておく必要もあります。
特に気に留めておきたい項目に「空室リスク」があり、マンションに賃貸人が見つからなければ収入は「￥０」なのに支出のみが増えてゆくリスクが発生します。「空室リスク」を回避する為には、土地環境に適した物件選択・日々のメンテナンス・賃貸人が入居しようと思えるマンションであることが大切です。
それでも空き室リスクが０％なる事はあり得ませんので、備える為には、【借上げシステム】の利用が有効です。これは、家賃収入の一定額(物件により異なる)の手数料を支払うかわりに、空き室の有無にかかわらず常に家賃収入の特定％(物件により異なる)を確保できるシステムです。
